권리금 보호(1)에서는 임차인이 권리금을 보호받기 위해서는 어떻게 해야 되는지를 살펴보았습니다. 그런데 만약 임대차 기간 만료 전까지 신임차인을 구하지 못한다면 어떻게 해야 될까요. 

임대차 기간 만료까지 신임차인을 주선하기 힘들다면 계약을 유지시키는 두 가지 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 첫 번째 방법은 묵시적 갱신을 이용한 방법입니다. 임대차 기간 만료 시점의 6개월 전부터 임대차 기간 만료 1개월 전 사이에 임차인과 임대인 간에 계약을 연장해 달라는 요청 또는 계약을 연장하지 않겠다는 요청이 없는 경우에는 전임대차와 동일한 조건으로 임대차 계약이 자동으로 1년간 갱신됩니다. 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 할 수 있고, 계약 해지 통지를 하면 즉 계약 해지의 의사표시가 임대인에게 도달하면 그때로부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다. 따라서 묵시적 갱신으로 계약 기간을 연장한 후 임차인은 조속히 신임차인을 구하여 임대인에게 계약 해지와 동시에 신임차인과의 계약을 요청하면 이때에도 상임법에 따라 권리금 보호를 받을 수 있습니다.

두 번째 방법은 갱신 요구를 하여 임대차 기간을 연장한 후 기회를 보는 방법입니다. 즉 임차인은 임대차계약 체결 후 10년까지는 계약을 연장해달라고 요청할 수 있는 권리(갱신요구권)가 있기 때문에 그 기간 내라면 계약 갱신이 가능합니다. 임차인이 갱신요구권을 통해 임대차 계약을 연장한 후 신임차인을 구하여 임대인과 원활한 협의를 하는 것입니다. 다만 이 방법을 취할 경우 임대차 기간이 종전 임대차 기간과 동일한 기간으로 연장되므로 연장된 임대차 기간의 만료 시점부터 그 전 3개월까지만 상임법에 따라 임대인으로부터 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있습니다.

상임법에 따라 권리금 회수 기회가 보장되기는 하지만 권리금은 임차인들 사이에 주고받는 것이므로 임대인에게 권리금 회수 기회를 보장받는 것은 매우 제한적입니다. 상권이 침체되어 신임차인을 구하기 어려운 경우 임차인이 당초에 지급한 금액의 권리금을 회수하면서 신임차인을 주선하기는 어려울 수 있으므로 권리금을 낮춰서라도 신임차인을 주선할 필요가 있습니다. 한편 신임차인을 주선하지 못하고 임대차 기간이 종료되는 경우에는 임차인이 상가를 원상회복하여 반환을 해야 합니다. 이때는 원상회복 비용마저 임차인이 부담하게 된다는 점을 유념해야 합니다.

임대인이 권리금 회수 기회를 박탈한 경우 임차인은 소송을 통해 임대인에게 손해배상청구를 할 수밖에 없습니다. 그런데 이 소송은 난이도가 높은 소송이므로 사전에 변호사와 상담을 통해 증거를 수집하는 등의 준비가 필요합니다.