최근 상가건물 임대차와 관련하여 계약갱신과 권리금 반환 등의 문제가 사회적인 이슈가 되고 있습니다. 다수의 임차인들은 가게를 시작할 때 전임차인에게 상당한 액수의 권리금을 지급하며, 권리금을 지급하지 않고 영업을 시작했다고 하더라도 상당 기간 가게를 운영하여 그 가치가 높아진 경우가 많습니다. 그럼에도 불구하고 임차인들은 계약기간 종료 시 정당한 권리금 회수 기회를 보장받지 못했던 것이 현실이었습니다. 오늘은 상가건물 임대차 보호법(이하 ‘상임법’이라고 합니다)에 따른 권리금 회수 기회 보장에 대해 간단히 설명드리겠습니다.

상임법에 따르면 임차인은 임대차 기간 만료 3개월 전부터 종료 시까지 새로운 임차인을 구해 와서 신임차인으로부터 권리금을 받을 수 있으며, 임대인은 임차인이 신임차인으로부터 권리금을 받는 권리를 침해해서는 아니 됩니다(상임법 제10조의 4 제1항). 만약 임대인이 임차인의 권리금을 받을 권리를 침해한다면 임차인은 임대인에게 권리금(이때의 권리금은 임차인이 상가를 인수할 때 실제로 지급한 금액이 아니고 법원의 감정을 통해 주변 권리금 시세를 반영하여 산정된 금액입니다)을 청구할 수 있습니다(상임법 제10조의 4 제4항). 즉 임차인이 권리금 회수 기회를 보호받기 위해서는 임대차 기간 만료 3개월 전부터 종료 시까지 임차인이 신임차인을 주선해야 합니다. 따라서 만약 임차인이 임대차 종료 시까지 신임차인을 주선하지 못하는 경우에는 더 이상 임대인에게 보증금 보호를 요구할 수 없습니다.

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또한 아래와 같은 경우에는 권리금을 보호받을 수 없습니다.

따라서 임대차 기간 만료가 임박해 있는 경우 권리금을 보호 받기 위해서는 우선 신속하게 신임차인을 구할 필요가 있습니다. 임대인으로부터 권리금을 보호받을 수 있는 기간인 임대차 기간 만료 3개월 전부터 종료 시까지 임차인이 신임차인을 구하여 임대주선을 하였음에도 임대인이 신임차인에게 과다한 보증금, 임차료 증액을 요구하는 등 방해 행위를 한 경우에는 임차인은 임대인에게 권리금 지급을 청구할 수 있습니다. 이때는 결국 민사소송을 통해 해결할 수밖에 없으므로 임차인은 신임차인을 주선한 사실 및 임대인이 어떠한 방해 행위를 했는지에 대해 녹취록, 문자 등의 증거를 수집해 놓을 필요가 있습니다.