주상복합아파트의 경우 아파트 입주자대표회의에서 상가 입주민(임차인, 방문자)의 공용주차장 사용을 제한하는 경우가 종종 있습니다. 입주민들의 차량 보유가 많아짐에 따라 주차공간이 부족한 경우가 많은데, 상가의 규모가 아파트 전체에 비해 매우 작음에도 상가 사용자가 아파트 주차장을 많이 이용하는 경우가 많아 아파트 입주민의 불만이 쌓이기 때문에 이런 상황이 발생하게 됩니다. 오늘은 상가와 아파트가 집합건물로 되어 있는 주상복합건물의 입주자대표회의가 상가 임차인과 방문객의 지하주차장 이용을 제한하자 상가 구분소유자가 위와 같은 제한행위를 금지해 줄 것을 법원에 청구한 사건(대구지방법원 2019가합 207213)을 살펴보겠습니다.

A아파트는 지상에 아파트 4개 동 480세대와 지상 1층, 점포 5개 규모의 상가로 구성되어 있고, 위 아파트 480세대와 위 상가들의 각 구분건물에는 A아파트 대지 전체에 대한 일부 공유지분을 대지권으로 하는 등기가 마쳐져 있습니다. A아파트의 주차장은 총 1,034면 규모로 A아파트 지하에 설치되어 있는데 2019년 이후에는 입주자대표회의 제지로 상가 입주민이 주차장을 사용하지 못하게 되었습니다. 이에 상가 입주민이 주차장 개방을 요구하자 입주자대표회의는 회의를 열어 ‘상가에 할당된 주차공간은 2면이나, 상가 활성화 차원에서 5면을 상가전용구역으로 지정하여 상가관계자의 이용에 제공하되, 장기주차는 금하고 야간에는 아파트 입주민도 이용할 수 있게 한다’는 취지의 결의를 하였습니다. 그러자 상가의 구분소유자 甲은 법원에 ‘자신은 상가의 구분소유자로서 주차장을 포함한 A아파트 대지 전부를 용도에 따라 사용할 권리가 있는데, 피고가 이를 방해하고 있으므로 방해행위를 금지해달라’는 내용의 소송을 제기하였습니다.

법원은 「1동의 건물의 구분소유자들이 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계 없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다 할 것이고, 이러한 법리는 1필의 토지 위에 축조된 수동의 건물의 구분소유자들이 그 토지를 공유하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다고 보아야 한다」는 대법원 1995. 3. 14. 선고 93다60144 판결의 법리를 설시하면서, A아파트와 상가건물 내 각 구분건물마다 대지 전체에 대한 일부 공유지분을 대지권으로 하는 등기가 마쳐져 있으므로, A아파트 대지에 설치된 주차장은 아파트 및 상가의 공용부분임이 인정된다고 하였습니다. 나아가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 함) 제10조, 제11조에 따라 주차장은 상가 및 아파트 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 따라서 상가의 구분소유자인 원고는 주차장을 그 용도에 따라 사용할 권리가 있으며, 이러한 권리에 터잡아 원고와 사이에 임대차계약을 체결한 상가 임차인들 및 상가 방문객들 역시 주차장을 용도에 따라 사용할 수 있다고 판단하였습니다. 결국 법원은 甲의 청구를 전부 인용하였습니다.

위 판결에 의하면 입주자대표회의가 주상복합아파트 상가 입주민(임차인, 상가 고객 포함)의 주차장 사용을 전면적으로 제한하거나 지분비율에 따라 사용횟수나 기간을 제한할 수는 없을 것으로 보입니다. 다만 합리적인 범위에서 공용부분의 사용방법을 정하고 이에 반하는 사용을 제한 하는 것은 가능할 수 있는데, 어떠한 경우가 합리적인 범위 내에 포함되는지 여부는 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

부당하게 주차장 사용을 제한 받고 있는 상가 구분소유자들은 전문가의 도움을 받으면 법적인 구제를 받을 가능성이 있습니다. 상가 입주민들의 주차장 사용을 제한하고자 하는 입주자대표회의는 그러한 주차장 사용의 제한이 합리적인 범위 내인지 전문가의 자문이 필요합니다.

작성자: 법무법인 울림 김경목 변호사