서울중앙지방법원은 2020가단5261441 임대차보증금 사건에서, 코로나19 사태로 인하여 외국인관광객의 입국이 제한되면서 점포 매출이 90% 이상 감소한 것은 이 사건 임대차계약에서 정한 ‘불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우’에 해당한다고 봄이 상당하고, 설령 위와 같은 계약해지조항이 없다고 하더라도 이 사건 임대차계약의 경우 그와 같은 사정은 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해지권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우로서 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당한다고 보았습니다.

그러나 위 판결은 코로나 19사태를 임차인에게 유리한 해지사유로 판단함으로써 임대인으로 하여금 코로나 19사태로 인한 손해를 일방적으로 감수하게 하는 결과를 초래하였습니다.

먼저, 이 사건 임대차계약에서는 제13조 제4항에서 ‘당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다.’고 정하였는데, 코로나19 사태로 인하여 점포 매출이 급감하였다는 사정은 불가항력적인 사유로 영업을 계속할 수 없는 경우에 해당하는 것이 아님은 명백합니다.

다음으로, 우리 민법은 계약준수의 원칙을 엄격하게 지키는 가운데, 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경으로 인한 계약해제권이 인정됩니다. 그리고 여기서의 변경된 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서, 일방 당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아닙니다. 따라서 계약의 성립에 기초가 되지 아니한 사정이 그 후 변경되어 일방 당사자가 계약 당시 의도한 계약 목적을 달성할 수 없게 됨으로써 손해를 입게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그 계약 내용의 효력을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수 없습니다. 이러한 법리는 계속적 계약관계에서 사정변경을 이유로 계약의 해지를 주장하는 경우에도 마찬가지로 적용됩니다(대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다13637 전원합의체 판결 등 참조). 그런데 위 대법원 전원합의체 법리에 비추어보면 이 사건 점포가 외국인 관광객을 통한 매출이 매출의 대부분을 차지하는 곳이었다는 사정은 오히려 임차인의 주관적인 사정에 해당하는 것으로 보는게 타당할뿐더러, 이러한 매출급감을 이유로 해지권을 인정하는 것은 상대방인 임대인에게 자신의 손실을 전가하는 것입니다. 즉

이 판결은 임차인은 약자라는 인식하에 계약준수원칙에 대한 예외를 너무 넓게 허용한 것으로 타당하다고 볼 수 없습니다.

코로나 19사태로 인해 손해를 입은 사람은 국민 모두입니다.

작성자 : 법무법인 울림 윤성식 변호사